Contrat de Construction de Maison Individuelle

 

Qu’est-ce que le CCMI ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle a été créé afin de protéger les particuliers de certains constructeurs douteux.

Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction de maison individuelle. Il est fortement recommandé d’en signer un afin d’obtenir les garanties encadrées par la réglementation française.

Ce contrat est obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur.

Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offre des garanties de livraison, de prix et des délais.

 

Sommaire

1. Que prévoit la loi ?
2. Qui sont les signataires d’un CCMI ?
3. Comment est rédigé un CCMI ?
4. Quelles sont les conditions pour passer à la signature du CCMI ?
5. Quelles sont les obligations contractuelles des signataires d’un CCMI ?
6. Quelles sont les modalités de paiements fixées par le CCMI avant le chantier ?
7. Quelles sont les modalités de paiements fixées par le CCMI pendant le chantier ?
8. Quelles sont les modalités de paiements fixées par le CCMI à la fin du chantier ?
9. Quelles sont les garanties prévues par le CCMI ?
10. Annuaire des constructeurs CCMI

 

 

1. Que prévoit la loi ?

Le CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, entre dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) telles qu’elles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, appelée plus communément « loi de 1990 ».

Toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public (CCH, art. L. 230-1) c’est-à-dire qu’il ne peut y être dérogé contractuellement. Il répond également aux obligations de l’article L. 271-1 du CCH, tel qu’il résulte de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 (loi Neiertz, art. 20, Droit de rétractation), ainsi qu’à celles de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 (loi Scrivener, art. 17, Condition suspensive de l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison).
Le projet doit également être conforme aux règles du Code l’urbanisme.

 

2. Qui sont les signataires d’un CCMI ?

Il y a 4 intervenants à ce Contrat de Construction de Maison Individuelle :

1. Le maître de l’ouvrage (le particulier)
2. La personne chargée de construire la maison : le constructeur
3. Le garant du constructeur de maison individuelle qui assure la finition de la maison en cas de faillite du constructeur. Il assure sa caution solidaire au maître d’ouvrage à compter de l’ouverture du chantier et jusqu’à sa réception sans réserve.
4. Le prêteur grâce auquel la maison est financée.

 

3. Comment est rédigé un CCMI ?

Un Contrat de Construction de Maison Individuelle est un contrat écrit qui doit être communiqué par recommandé avec accusé de réception.
Sauf si la signature a eu lieu devant un notaire, le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de réflexion de sept jours ouvrant droit à une rétractation et donc le remboursement des sommes éventuellement versées au préalable.

La loi 1990 liste deux types de contrats : le contrat avec fourniture de plan et le contrat sans fourniture de plan.

Un CCMI en bonne et due forme doit mentionner chacun des éléments suivants :

• La situation précise du terrain et sa superficie
• La conformité du projet aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire
• Un descriptif technique et une notice d’information
• Le prix global et définitif de la construction
• Les modalités de paiement et les indices de révision
• La date d’ouverture du chantier
• Les délais d’exécution du chantier
• Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes à 1/3000 du prix global, par jour de retard
• La faculté pour le maitre d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception
• La justification de la garantie de remboursement
• Les clauses suspensives.

 

4. Quelles sont les conditions pour passer à la signature du CCMI ?

Les conditions ci-dessous doivent être réalisées pour que le contrat de construction de maison individuelle puisse être signé :

• Le maître d’ouvrage est propriétaire de son terrain ou a une promesse de vente sur un terrain
• Les caractéristiques et plans de la maison sont définis
• Permis de construire déposé
• Demandes de prêt(s) effectuées
• Assurance dommages ouvrage demandée
• Garantie de livraison obtenue

 

5. Quelles sont les obligations contractuelles des signataires d’un CCMI ?

• Pour le maître de l’ouvrage
• Effectuer les démarches préalables à la construction : dépôt permis de construire, demandes de financement
• Payer les échéances prévues au constructeur via le déblocage par la banque
• Réceptionner l’immeuble
• Souscrire une assurance dommage-ouvrage.
• Pour le constructeur
• Etre titulaire d’une garantie de livraison & éventuellement d’une garantie de remboursement si des paiements sont effectués avant la date d’ouverture du chantier
• Réaliser la construction conformément aux plans, notices, etc
• Livrer la construction dans le délai convenu et au prix définit dans le contrat.
• Pour le garant
• Désigner la personne qui achèvera les travaux en lieu et place du constructeur défaillant
• Prendre en charge financièrement les coûts supplémentaires liés au retard de livraison ou à l’inexécution des travaux.
• Pour le prêteur
• Contrôler le contenu du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et l’existance de toutes les garanties
• Obtenir de la part du constructeur l’attestation de garantie de livraison
• Obtenir l’accord du maître de l’ouvrage pour chaque appel de fonds du constructeur avant de débloquer les fonds.

 

6. Quelles sont les modalités de paiements fixées par le CCMI avant le chantier ?

Avant le démarrage du chantier, deux cas de figure se présentent pour les modalités de paiement.

• Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier,
  il est en droit de demander trois versements avant l’ouverture du chantier :
• 5% du prix à la signature
• 5% à l’obtention du permis de construire
• 5% au début des travaux.
   
• Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier,
  il peut exiger l’équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.

 

7. Quelles sont les modalités de paiements fixées par le CCMI pendant le chantier ?

Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l’échéancier suivant :
 

• 15 % à l’ouverture, soit les 3 fois 5% mentionnés plus haut
• 25% à l’achèvement des fondations
• 40% à l'achèvement des murs
• 60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit)
• 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
• 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

Les paiements ci-dessus sont des maximums demandés aux différents stades d'avancement.

 

8. Quelles sont les modalités de paiements fixées par le CCMI à la fin du chantier ?

Le solde à régler représente les 5% restants du coût total de la construction.

Si le maître d’ouvrage n’est pas accompagné d’un professionnel, le solde sera versé sous 8 jours à compter de la réception du bâtiment.
Durant ces 8 jours, le maître d’ouvrage peut dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception du bâtiment. 

Si le maître d’ouvrage est accompagné d’un professionnel, aucun vice apparent ne peut être signalé par la suite et le solde est à verser de suite.

 

En cas de réserves émises dans le procès-verbal : la somme de 5% est bloquée sur un compte en attendant que les travaux de levée de réserves soient effectués par le constructeur.

 

9. Quelles sont les garanties prévues par le CCMI ?

C’est à la réception de vos travaux que commencent les différentes garanties qu’apporte votre Contrat de Construction de Maison Individuelle.

 

La garantie de livraison
Elle est activée dans 3 cas :

1. si le constructeur fait l’objet d’une sauvegarde de justice
2. s’il ne finit pas les travaux dans le délai convenu
3. si les travaux de levée de réserve ne sont pas effectués par celui-ci.

Le constructeur doit obtenir le cautionnement d’un établissement bancaire ou d’un assureur. Cette clause assure au maitre d’ouvrage l’achèvement des travaux et la réparation des malfaçons, dans les délais et prix convenus. Cette garantie coure de l’ouverture du chantier à sa réception.

 

La garantie des vices apparents
Cette garantie a pour objet de permettre au maître d’ouvrage de faire réviser aux frais du constructeur les vices et malfaçons repérables à la réception des travaux ou dans les 8 jours consécutifs.

 

La garantie de remboursement
S’il est prévu le versement de 5% à la signature du contrat, le remboursement de cette somme doit être garanti par un organisme au cas où le contrat n’aboutirait pas.

 

La garantie des dommages
Elle est assurée par différentes assurances auxquelles le constructeur a pour obligation de souscrire :

1. Garantie professionnelle responsabilité civile
2. Garantie de parfait achèvement considérant que les malfaçons qui apparaissent pendant la 1ère année suivant la réception relèvent de la responsabilité du constructeur. (1 an)
3. Garantie de bon fonctionnement qui couvre les malfaçons des équipements type portes, fenêtres, etc. (2 ans)
4. Garantie décennale pour pallier aux vices et malfaçons portant atteinte à la solidité de l’ouvrage (10 ans)

De son côté, l’acquéreur doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

 

10. Annuaire des constructeurs CCMI

Annuaire des constructeurs de maisons ccmi