Comment choisir son terrain à bâtir ?

le 07/07/2014

Dans le but d'une réelle sécurisation, il est indispensable de créer votre projet de maison individuelle selon le terrain : l’emplacement de votre future maison est aussi important que ses plans. Un terrain suppose des contraintes en matière de construction qui conditionnent la construction et qui influent sur la valeur de la maison.

A qui s’adresser pour acheter un terrain ?

Il existe un grand nombre de sites internet sur lesquels vous trouverez des annonces de terrains à vendre, ainsi que quelques journaux spécialisés, et la presse locale. Les agences immobilières peuvent aussi vous proposer des terrains à vendre. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des notaires, et des géomètres, qui sont très au fait des ventes dans le secteur géographique où ils travaillent. Vous pouvez également vous adresser aux mairies et à leurs services d’urbanisme, par exemple pour connaître les lotissements en cours d’aménagement ou prévus.

Enfin, les constructeurs de maisons individuelles, partenaires de l'UMF, sont aussi en mesure de vous aider. Même s’ils ne peuvent pas vendre de terrain en leur nom, ils possèdent un grand nombre de contacts, de partenaires foncier et peuvent vous aiguiller facilement.

Et bien sûr, n’hésitez pas à faire fonctionner le bouche à oreille, qui est souvent très efficace...

Le prix du terrain est déterminé par de nombreux critères : sa surface, sa topographie, son environnement immédiat, la distance qui le sépare des voies d’accès, mais aussi sa situation (proximité d’une agglomération), et la valorisation possible future de la maison. Les prix sont plus élevés en secteur urbanisé, mais varient selon les régions et leur potentiel d’attractivité.

Bien choisir les caractéristiques du terrain

Surface du terrain

En général, dans les secteurs urbanisés, la surface des terrains est réduite, la grandeur souvent limitée (300 m2 en moyenne) et ceci en raison de la mitoyenneté fréquente. Privilégiez si possible les terrains allant jusqu’à 500 m2 : cela permet de garder ses distances avec les voisins, et de profiter d’un grand jardin. Cependant, choisir un terrain plus vaste suppose des frais d’entretien non négligeables.

Si vous projetez d’acheter un petit terrain, préférez le lotissement, où les maisons sont en général mitoyennes, et bénéficient de ce fait d’une vue plus dégagée par rapport aux maisons environnantes. Ce mode de construction diminue également les besoins énergétiques (moins de murs en contact direct avec l'extérieur).

Forme du terrain

Un terrain de forme simple vous assurera une plus grande marge de manœuvre pour faire construire, d’autant plus que vous ne pourrez pas toujours placer votre maison à l’endroit exact où vous le voudriez.

Un terrain plat est plus aisé à bâtir, mais un terrain en pente peut offrir d’autres possibilités : plus grande surface, meilleure intégration au site, vue plus dégagée, aménagements paysagers originaux. Au-delà de 15 % de pente, les travaux sont compliqués et coûteux à mettre en œuvre (travaux de terrassement, pour contenir le ruissellement d’eau, etc.), et diminuent l’accessibilité en voiture. Un terrain en cuvette, ou proche d’une rivière qui vous exposera aux risques d’inondation.

Nature du sous-sol

La nature du sous-sol conditionne les fondations de votre future maison : un mauvais sol, moins cher à l’achat, suppose des travaux supplémentaires (étude du sol, fondations renforcées, cuvelage pour protéger le sous-sol contre les remontées d’eau, etc.).

Les sols rocheux ou constitués de sable ou de gravier sont considérés comme de bons sols. Par contre, ceux composés d’argile, de limon, de remblais font partie des mauvais sols : risques de tassement, de ruissellement ou d’inondation, de glissements de terrain, etc. La présence d’une nappe phréatique, de canalisations anciennes, de galeries ou carrières enterrées peuvent entraîner les mêmes conséquences. En cas de doute, n’hésitez pas à faire effectuer un sondage du sous-sol.

Orientation du terrain

C’est l’un des aspects importants pour la construction de la maison, votre confort et vos dépenses énergétiques, surtout depuis l'application de la règlementation thermique 2012 (RT 2012). Soyez attentifs à la vue, l’ensoleillement, l’exposition aux vents dominants, votre constructeur adhérent vous conseillera utilement :

− Une vue imprenable n’est pas garantie : le code civil règlemente les ouvertures et vues entre voisins, mais ne protège pas la vue sur l’horizon... Il est tout à fait possible que l’on construise un bâtiment sur une parcelle voisine à l’avenir.

− Concernant l’ensoleillement, évitez une orientation plein-sud ou plein-nord, et privilégiez dans la mesure du possible une orientation sud-ouest.

− La présence et le sens des vents sont à prendre en compte pour l’isolation et le chauffage, mais également pour le bruit, les fumées et dépôts éventuels, et la pluie...

Types de terrains à bâtir : le terrain en lotissement et le terrain isolé en secteur diffus

Il est important de connaitre les avantages et les inconvénients liés au choix de ces deux types d'achats car les contraintes associées à chacun ne sont pas les mêmes.

Les terrains en lotissement

En choisissant d’habiter en lotissement, vous trouverez le terrain en cherchant la maison et vice-versa. Les lotisseurs divisent le terrain du lotissement en parcelles, qu’ils vendent une par une aux particuliers. La viabilisation et la nature du sous-sol sont garanties. Cependant, le lotissement est un espace habité et règlementé. Le cahier des charges et le règlement du lotissement peuvent être contraignants, notamment en ce qui concerne les aménagements notamment extérieurs de votre maison : hauteur du bâtiment, couleur et matériaux des toitures ou des boiseries, aspect extérieur et couleur des murs, implantation des clôtures, types de plantations, etc.

Si l’achat d’un terrain en lotissement est plus simple et encadré que l’achat en terrain diffus, il est très important de vous assurer que le lotisseur a bien rempli tous ses engagements en termes d’autorisation et de réglementation. Exigez qu’il vous remette les documents correspondants : le certificat d’urbanisme, l’arrêté d’autorisation de lotir, l’arrêté autorisant la vente de lots avant l’exécution de certains travaux le cas échéant, l’attestation de bonne fin d’exécution, votre titre de propriété, et le règlement et le cahier de charges du lotissement, ainsi que l’étude de sols qu’il a du faire établir au moment où il a acquis le terrain du lotissement entier.

Les terrains isolés en secteur dit diffus.

Choisir d’acheter un terrain en pleine campagne ou hors lotissement, c’est bénéficier d’un choix plus large et peut-être trouver le lieu rêvé pour faire construire votre maison, mais il faut savoir qu’il vous faudra tout vérifier par vous-même :

− vérifier la présence de commerces, d’écoles, d’équipements sportifs, culturels, administratifs à proximité, ou tout au moins à une distance qui vous parait convenable.

− vous renseigner sur les transports en commun et les différents accès par la route, ainsi que sur les nuisances diverses qui pourraient dévaloriser votre choix et la valeur du terrain ensemble : circulation (autoroute ou autres voies), proximité d’établissements commerciaux et/ou industriels (zones d’activités ou industrielles, usines, etc.), aéroport, mais aussi stade, école, etc.

N’hésitez pas à discuter avec les voisins pour connaître les avantages et les inconvénients alentour. Et surtout prenez le temps de venir constater l’ambiance, le niveau sonore, l’ensoleillement, la circulation, l’animation autour du terrain, en visitant les lieux à différents moments de la journée et de la semaine, afin de vous assurer que vous vous y sentirez bien en continu.

Vous aurez peut-être à effectuer des travaux de viabilisation, si votre terrain n’est pas raccordé aux divers réseaux (électricité, gaz, téléphone, eaux usées, eaux pluviales, etc.). Ces travaux sont coûteux, il faut en tenir compte à la fois dans votre prospection et dans votre budget lorsque vous arrêterez votre choix.

Respecter les règles d’urbanisme

Vous devez impérativement vous assurer de la constructibilité de votre futur terrain, et connaître les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune, qui peuvent limiter l’utilisation du terrain. Le certificat d’urbanisme est délivré à votre demande gratuitement par la mairie ou la DDE, et reprend les dispositions du Plan d’occupation des sols (POS).

Le certificat d’urbanisme vous précisera les règles locales concernant :

− Les servitudes d’utilité publique et privées (droits de passage par exemple) éventuellement attachées au terrain,

− Les règles de mitoyenneté (distances à respecter avec les constructions voisines, clôtures, murs mitoyens, plantations le long des limites séparatives, etc.),

− La desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus, conditions juridiques, techniques et financières,

− Les réglementations sur les hauteurs, formes et aspects extérieurs des constructions (toiture, couleurs et matériaux des murs et menuiseries, etc.), ainsi que sur l’alignements des façades,

− Le coefficient d’occupation des sols (COS), qui définit la surface hors œuvre nette (Shon) constructible sur une parcelle.

Il est également très important de savoir si le terrain qui vous intéresse est viabilisé ou non, et à quelle distance il se trouve des premiers raccordements VRD (voirie et réseaux divers relevant de la viabilisation). Sachez que dans tous les cas, votre constructeur adhérent de l'Union des Maisons Françaises (UMF) est là pour vous conseiller.